二、“大室”所趨，改善型產品持續(xù)走俏

在“房票”緊張的情況下，改善型需求在2021年進一步得到釋放。內五區(qū)新建商品住宅主力面積段成交集中在130㎡-144㎡區(qū)間，總價段在120-180萬區(qū)間。但144㎡以上、200萬以上占比明顯上升，反映出客戶對于改善產品需求擴大，總價承壓力進一步加強。

湖南中原研究院的統(tǒng)計顯示，2021年內五區(qū)160㎡以上大戶型各項指標上浮明顯，供應與銷售量較2020年均增加70%以上。大戶型改善型產品離不開銷離不開地段、品質與配套等優(yōu)勢的加持，因而項目間的分化進一步加劇。

值得一提的是，12月長沙樓市掀起了一大平層熱。隨著華潤長沙悅府、旭輝鉑悅湘江、城發(fā)恒偉·洋湖映2009等一批爆款大平層的入市，在歲末卷起一股“豪宅風云”。

三、紅盤減少，精裝限價盤表現亮眼

2021年，長沙六區(qū)一縣集中開盤項目基本與2020年持平，總推量與盤均推貨量同比齊跌，為近三年最低值，上半年市場較為活躍，支撐整體認購率同比小幅上行，仍在榮枯線上徘徊。

2021年，長沙樓市月均開盤去化率為60%。與前兩年相比，開盤去化率達到90%以上的紅盤數量明顯減少，僅分布在9個熱點板塊，62%的紅盤價格在高于板塊均價時仍能實現熱銷。

值得一提的是，紅盤純精裝出售占比達77%，在有限利潤空間下，房企通過精裝實現溢價。與此同時，73%的紅盤為限價項目。優(yōu)良的教育資源、便捷的交通配套、頗具的特色產品線打造等因素為紅盤加分賦能。

四、分化加劇，2021競爭更趨于白熱化

湖南中原研究院的統(tǒng)計數據顯示，2022年長沙內六區(qū)商品住宅預計新增供應1749萬方，主力外擴，核心集中在長沙縣與望城區(qū)。尤其是在第三輪集中土拍中，望城區(qū)成功出讓14宗地塊，新房供應也將迎來一輪井噴。

由于近6個月去化流速放緩，去化周期預計將達到需要12.8個月。與此同時，板塊分化依舊明顯。2022年商品住宅預計新增供應量集中在麓谷谷山、濱水新城、高鐵新城及含浦洋湖垸，其中含浦洋湖垸與麓谷谷山去化壓力偏小，而受市場活躍度影響，中心、泉塘、隆平高科等片區(qū)去化相對緩慢。

湖南中原研究院預計，2022年長沙六區(qū)一縣160㎡以上住宅大戶型仍將攀升，預計有202萬方待入市，總貨值預計達到322億元。其中岳麓區(qū)分別占比40%，且去化壓力最短。內五區(qū)預計整體去化周期9個月，壓力偏小。