在近日的一次媒體交流會上，萬科董事會主席郁亮談到了他對房地產(chǎn)行業(yè)的一些看法。

他認(rèn)為： 三道紅線的要求，影響力不亞于2002年的土地招拍掛制度，所有的房企在這個階段再次來到同一起跑線，都?xì)w零了。

所謂“三道紅線”，指的是監(jiān)管部門今年下半年提出的房地產(chǎn)行業(yè)融資管理新規(guī)。三條紅線指的是：

剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；凈負(fù)債率大于100%；現(xiàn)金短債比小于1倍。

據(jù)證券時報·數(shù)據(jù)寶：根據(jù)規(guī)定，房企對“三道紅線”的踩線情況直接影響了其有息債務(wù)擴(kuò)張規(guī)模。 如果三道紅線全部觸及，房地產(chǎn)企業(yè)的有息負(fù)債就不能再增加；觸及兩條，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%；觸及一條，增速不得超過10%；均未觸及，不得超過15%。

眾所周知，房地產(chǎn)本來就是資金密集型行業(yè)，開發(fā)商拿地需要錢、施工需要錢，管理也需要錢。房企的資金來源主要是：自籌資金、按揭貸款、定金、預(yù)付款、銀行貸款以及發(fā)行債券等。

數(shù)據(jù)顯示：2019年上市房企總資產(chǎn)均值為1409.37億元，同比上升25.67%。

總資產(chǎn)=負(fù)債+所有者權(quán)益

房企總資產(chǎn)快速增長的主要貢獻(xiàn)者是誰？當(dāng)然是負(fù)債。在總資產(chǎn)中，自籌資金的比例較小，主要是按揭貸款、預(yù)付款等負(fù)債構(gòu)成。開發(fā)商可以通過不斷的借錢，不斷地拿地開發(fā)獲得資產(chǎn)規(guī)模的增長。反之，如果借不到錢，或融資成本過高，總資產(chǎn)規(guī)模則會收縮，房企則很可能面臨退出市場或兼并的尷尬境地。

所以，“三道紅線”對于房地產(chǎn)企業(yè)，特別是高杠桿的房地產(chǎn)企業(yè)影響巨大。

據(jù)財聯(lián)社：監(jiān)管部門要求試點房企在2023年6月30日前完成降負(fù)債目標(biāo)。

當(dāng)然這個報道還沒得到監(jiān)管部門的證實，不過也沒有否認(rèn)。

郁亮認(rèn)為，“三道紅線”影響力不亞于2002年的土地招拍掛制度，

所謂土地招拍掛，是國有土地出讓時按照市場化原則進(jìn)行拍賣，價高者得。郁亮認(rèn)為，土地招拍掛下，需要更多的資本市場和金融支持才可以買更多的地，這是金融紅利階段。

也就是說在過去的10多年里，你會玩金融，在股市或銀行拿到的錢越多，你的房地產(chǎn)企業(yè)就越容易發(fā)展壯大。

而目前，房企在A股IPO上市已經(jīng)暫停了。而“三道紅線”之下，如果你是高杠桿的房企，負(fù)債還會受到限制，所以郁亮才說房地產(chǎn)企業(yè)的金融紅利時代已經(jīng)劃句號了，接下來是管理紅利時代了。

郁亮的預(yù)言會成真嗎？

大家都知道，最近幾年，萬科也提出了很多樓市的精彩論斷。比如2012年提出的（房地產(chǎn)）行業(yè)已進(jìn)入白銀時代。

對于“白銀時代”萬科這樣介紹： 當(dāng)我們把白銀和黃金進(jìn)行對比的時候，不要忘記，白銀也是貴金屬。中國的城市化過程并沒有結(jié)束，城市對于空間的需求，無論從數(shù)量還是品質(zhì)上來看，都依然龐大。但是， 那個市場單邊快速上漲的時代已經(jīng)結(jié)束了，那個行業(yè)整體快速擴(kuò)張的時代已經(jīng)結(jié)束了。

我對這句話的理解中國房地產(chǎn)市場依然有潛力，房價依然有上漲的空間，但是“那個行業(yè)整體快速擴(kuò)張的時代已經(jīng)結(jié)束了”（黃金時代）。

郁亮說的對嗎？我認(rèn)為基本是對的，中國樓市普漲的時代已經(jīng)結(jié)束，未來更多的“輪流吃飯”的行情，表現(xiàn)在兩點，一是房價上漲的速度變慢，之所以變慢原因在于：

1、全國的人口增速放慢，城鎮(zhèn)化速度也在放慢，宏觀杠桿率處于高位。

2、房地產(chǎn)調(diào)控的結(jié)果，當(dāng)前的樓市調(diào)控是“槍打出頭鳥”，若某個城市某個區(qū)域房價上漲過快，則會迎來新一輪調(diào)控，直到樓市降溫。

二是房價在分化，在后城鎮(zhèn)率時代，人口主要從小城市向大城市流動，中小城市人口向周邊縣城流動，形成都市圈。結(jié)果是人口有增量的城市樓市有上漲空間，而中小城市由于產(chǎn)業(yè)、人口流出，房價缺乏支撐。房價的分化而非單邊上漲還表現(xiàn)在，即便是在樓市有上漲空間的一二線城市，樓市上漲的步伐未必，今年是這個城市漲，明年才是另一個城市漲，不一定一致，比如今年以來的幾個月深圳樓市較熱，而北京、上海樓市偏冷。

2018年萬科郁亮還喊出“活下去”的口號，很多人覺得危言聳聽，不相信，現(xiàn)在回過頭來看，這句說得還是有一定的道理。

最近幾天，關(guān)于“恒大重組”的消息滿天，后來恒大出來辟謠。雖然最后是虛驚一場，但也說明較高的負(fù)債讓房企如履薄冰。

據(jù)證券時報·數(shù)據(jù)寶，TOP15房企中，9家公司剔除預(yù)收賬款（預(yù)收賬款+合同銷售科目，下同）后的資產(chǎn)負(fù)債率超過70%。中國恒大杠桿率最高，達(dá)85.28%，綠地控股、融創(chuàng)中國、碧桂園這一杠桿水平均超過80%。

圖片來源：西部證券

總之，中國樓市已悄悄醞釀大變化，一是從房價層面，房地產(chǎn)調(diào)控常態(tài)化，房價不能過快上漲已成為普遍共識。二是樓市正在進(jìn)入三個存量時代，一是貨幣存量，二是住房存量，三是人口存量，第一個表明印鈔增速的放慢，第二個是住宅土地供應(yīng)不斷變少，第三個是人口總量增速放慢。意味著中國樓市的“黃金時代”已經(jīng)過去，接下來則是“白銀時代”，即房價增速放慢且呈現(xiàn)分化格局。

二是房地產(chǎn)企業(yè)層面，過分依賴杠桿的時代已經(jīng)結(jié)束，未來的樓市誰管理能力越強(qiáng)、財務(wù)更穩(wěn)健、品牌價值越高，誰就越可能殺出一片天地。否則只能被兼并或退出市場。