據(jù)澎湃新聞，河南房企掌門(mén)人開(kāi)穩(wěn)房?jī)r(jià)閉門(mén)會(huì)。會(huì)后的結(jié)論是：打折弊大于利，不帶頭降價(jià)！

為此，還給出了不打折降價(jià)的理由：

第一，會(huì)使得已購(gòu)房者的資產(chǎn)縮水，可能導(dǎo)致部分人出現(xiàn)過(guò)激的維權(quán)行為，不利于社會(huì)穩(wěn)定。第二，房?jī)r(jià)大起大落，對(duì)金融業(yè)、建筑業(yè)、建材業(yè)、服務(wù)業(yè)等相關(guān)行業(yè)都將造成巨大影響，一損俱損。第三，可能會(huì)造成一大批房企倒閉，缺少資金、土地儲(chǔ)備的中小型房企很難活下來(lái)，一旦倒閉，會(huì)導(dǎo)致?tīng)€尾樓不斷增加；資金鏈斷裂可能致使債務(wù)危機(jī)爆發(fā)。第四，消費(fèi)者普遍存在買(mǎi)漲不買(mǎi)跌心理，即使降價(jià)，房企也難達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。

我的看法是，在這4點(diǎn)理由中起碼有2點(diǎn)是過(guò)于牽強(qiáng)。第一點(diǎn)，房子是一種特殊商品，既然是商品，價(jià)格有漲有跌是正常。價(jià)格下跌會(huì)使得已購(gòu)房者的資產(chǎn)縮水，難道因?yàn)檫@樣房?jī)r(jià)只能上漲嗎？再說(shuō)，如果價(jià)格上漲，也會(huì)影響即將購(gòu)房者、租房者的利益，那么房?jī)r(jià)應(yīng)該是要降吧？

第二點(diǎn)，房企是一家企業(yè)，即然是企業(yè)肯定是在合法合規(guī)前題下追求更高的利潤(rùn)、更大的規(guī)模，現(xiàn)在怎么扯到金融業(yè)、建筑業(yè)、建材業(yè)了？

事實(shí)上，開(kāi)發(fā)商降價(jià)不意味著樓市大起大跌。中國(guó)樓市20年來(lái)，打折潮也有過(guò)不少，但房?jī)r(jià)有大起大落了嗎？房企打折促銷，只是適當(dāng)讓利，不大可能低于成本出售，既然是有底的，就會(huì)造成房?jī)r(jià)大降，這點(diǎn)也牽強(qiáng)。

第三第四點(diǎn)倒還勉強(qiáng)說(shuō)得過(guò)去，房?jī)r(jià)降了，開(kāi)發(fā)商收入降低，在高額的成本下可能導(dǎo)致資金鏈。而房?jī)r(jià)下降了，大家買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，最終達(dá)不到以價(jià)換量的效果。但這也說(shuō)不定，如果在人口持續(xù)流出，產(chǎn)業(yè)大幅外遷的城市會(huì)存在這種可能。但是如果在競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)、人口持續(xù)流入的城市，房子本身就供不應(yīng)求，降價(jià)了當(dāng)然能提高銷量。

其實(shí)，在市場(chǎng)環(huán)境下，房企本身的舉措對(duì)房?jī)r(jià)并不會(huì)造成多大的影響。

房?jī)r(jià)是漲是跌，主要看的不是開(kāi)發(fā)商，而是房子本身的成本。我們買(mǎi)一套100萬(wàn)的房子，其中有70%-80%是土地成本，其實(shí)的才是建造成本、開(kāi)發(fā)成本、運(yùn)營(yíng)成本，以及開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)。

那么土地成本就是一堆泥土的成本嗎？當(dāng)然不是，同樣是一塊地，在一線城市可能是5萬(wàn)每平，但是在小村鎮(zhèn)可能是2000元每平。為什么差異那么大，主要是在大城市有更多的就業(yè)崗位、更高的薪資、更好的教育、更好的醫(yī)院以及更多的人生機(jī)遇。所以，你買(mǎi)一套房子買(mǎi)的不僅僅是居住權(quán)，更多是房子本身附加的資源。

什么會(huì)影響土地價(jià)格？當(dāng)然是供需！

同等類似的城市，土地供應(yīng)越小，房?jī)r(jià)就越容易上漲。為什么深圳的房?jī)r(jià)會(huì)反超北京？那是因?yàn)樯钲诿娣e狹小，土地供應(yīng)有限。北京的面積達(dá)到16410.54平方千米，深圳不到2000平方千米，而且很多是不能開(kāi)發(fā)的山區(qū)、丘陵。所以解決一線城市高房?jī)r(jià)問(wèn)題，增加土地供應(yīng)是關(guān)鍵，一二線城市目前面臨的問(wèn)題是，人口持續(xù)流入，但由于城市邊界限制，土地供應(yīng)跟上不，即人地錯(cuò)配。增加土地供應(yīng)可以是土地?cái)U(kuò)容或行政區(qū)合并，這是最常見(jiàn)的方式。比如深圳可以向東莞、惠州擴(kuò)容，增加土地供應(yīng)。

除了土地面積，政策也是影響土地供給的關(guān)鍵。按照土地性質(zhì)，我們的土地分為住宅用地、工業(yè)用地、倉(cāng)儲(chǔ)用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地、旅游業(yè)用地等。但其中需求最大的住宅用地供應(yīng)偏少。

據(jù)澤平宏觀數(shù)據(jù)：2009年-2016年，國(guó)內(nèi)100個(gè)大中城市的住宅用地供應(yīng)面積下降29%，一線城市下降65%。

我們都說(shuō)房?jī)r(jià)漲得快，其實(shí)快主要是在住宅方面，而寫(xiě)字樓、廠房、商鋪等土地供應(yīng)較大的房子里價(jià)格上漲的空間是比較小的。所以，控制房?jī)r(jià)上漲關(guān)鍵是增加一二線城市土地供應(yīng)，特別是住宅用地的供應(yīng)。

影響房?jī)r(jià)的第二大原因是需求。

首先是人口，人口增長(zhǎng)變慢，年輕人口越多，對(duì)住房的需求就越大。最近幾十年，中國(guó)人口是快速增長(zhǎng)的過(guò)程，這是樓市上漲的最大支撐。隨著國(guó)內(nèi)人口達(dá)到14億，可見(jiàn)的未來(lái)內(nèi)增長(zhǎng)的速度將明顯放慢。那么在增量有限的情況下，則是看存量，即總?cè)丝诖笾潞愣〞r(shí)，哪個(gè)地方引進(jìn)的人口（特別是高端人才）越多，哪個(gè)城市就越有潛力，房?jī)r(jià)也越得到支撐。

我們知道，最近幾年很多城市都在進(jìn)行“搶人大戰(zhàn)”，推出各種優(yōu)惠政策，就是總?cè)丝谠鲩L(zhǎng)放慢后的必然結(jié)果。

原來(lái)總?cè)丝谠诳焖偕仙?，在樓市中的體現(xiàn)是房?jī)r(jià)普漲。但是人口恒定后，則是看城鎮(zhèn)率，2019年中國(guó)城鎮(zhèn)化率突破60%，戶籍城鎮(zhèn)化率44.38%。中國(guó)的城鎮(zhèn)化還沒(méi)有走完，未來(lái)城鎮(zhèn)率的主要方向是小城市人口向大城市流入，特大城市人口向周邊縣城外溢，形成都市圈。

所以未來(lái)國(guó)內(nèi)樓市的潛力在大城市、特大城市，以及特大城市周邊的小城市。

人口、城鎮(zhèn)化會(huì)影響住房需求，而貨幣也是影響需求的關(guān)鍵。

過(guò)去20年，國(guó)內(nèi)廣義貨幣增速都達(dá)到兩位數(shù)，是GDP的1.5倍或兩倍。供應(yīng)的貨幣如果實(shí)體經(jīng)濟(jì)沒(méi)有利用完就會(huì)進(jìn)入樓市等資產(chǎn)，刺激住房需求。最近幾年，廣義貨幣增速降到個(gè)位數(shù)（疫情期間有所回升）。我認(rèn)為未來(lái)貨幣增速將明顯放慢，但還是會(huì)有適度增長(zhǎng)。

在貨幣放慢的情況下，哪個(gè)城市能夠吸引人口、能吸引資金進(jìn)入，哪個(gè)城市就越有潛力，房?jī)r(jià)也更有支撐。

所以我們說(shuō)，開(kāi)發(fā)商不降價(jià)的表態(tài)對(duì)樓市不會(huì)構(gòu)成多大影響。樓市是一個(gè)市場(chǎng)，價(jià)格高低由供需雙方?jīng)Q定，開(kāi)發(fā)商只是其中的參與者，而不決定者。在樓市進(jìn)入存量格局（人口、貨幣）下，未來(lái)開(kāi)發(fā)商的好日子越來(lái)越少，競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，最后強(qiáng)者恒強(qiáng)，弱者越弱，很多實(shí)力弱的房企將退出市場(chǎng)或被兼并重組。