諸葛數(shù)據(jù)研究中心從人口流動的區(qū)域特征出發(fā),進一步探究人口流動與房地產(chǎn)市場的關(guān)系。數(shù)據(jù)顯示,2022年延續(xù)“人往東南飛”的人口遷移特征,珠三角人口呈階段性大幅流失,西北、西南兩地區(qū)人口流入穩(wěn)步加速。與此同時,一線城市人口加速“出逃”,三四線城市人口回流。此外,人隨著產(chǎn)業(yè)走,且人口流動與房價呈現(xiàn)正相關(guān),人口流出率高的城市面臨較大的房價下行壓力。

一、人口凈流入城市個數(shù)減少,“人往東南飛”的人口遷移特征延續(xù)

根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測的100個重點城市來看,2022年人口凈流入的城市有58城,較上年減少5城;人口凈流出的城市有42城,較上年增加5城。整體來看,2022年100城中,人口凈流入城市數(shù)量減少,人口凈流出城市數(shù)量增加。一方面,受疫情防控影響,就業(yè)環(huán)境受挫,勞動力“出逃”也在所難免;另一方面,隨著部分城市穩(wěn)步推進城市發(fā)展戰(zhàn)略計劃,加大人才引進力度,因此高素質(zhì)、高技能人才群體的轉(zhuǎn)移也加大了人口流動速度。另外,從區(qū)域分布來看,2022年人口流動呈現(xiàn)“人往東南沿海城市飛”的特征。

二、西北城市人口流入速度穩(wěn)步加快,珠三角經(jīng)濟圈人口急劇轉(zhuǎn)出

從各大經(jīng)濟圈的人口流動變化來看,長三角經(jīng)濟圈、中部城市、西北城市及西南城市人口呈持續(xù)流入態(tài)勢,其中,長三角及西南城市人口流入速度逐年遞減,西北城市人口流入穩(wěn)步加速。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示,2022年長三角經(jīng)濟圈人口流入規(guī)模為69.6萬人,與2021年相比減少了超30萬;西北城市2022年人口流入規(guī)模為26.27萬人,與2021年相比增加了約5萬。

海峽經(jīng)濟圈與珠三角經(jīng)濟圈則由前兩年的人口流入變?yōu)榱鞒?,其中?022年海峽經(jīng)濟圈由2021年流入16.83萬人轉(zhuǎn)為人口小幅流出0.08萬人。值得一提的是,珠三角經(jīng)濟圈人口流失頗為嚴重,在2021年約8萬人流入的基礎(chǔ)上急劇轉(zhuǎn)出,2022年人口流出高達53.53萬人。由于珠三角地區(qū)以民營經(jīng)濟、出口制造業(yè)為主,2022年受到疫情防控影響大幅受挫,導致外來務(wù)工人員流出,隨著疫情防控全面放開,經(jīng)濟回升,預(yù)計今年珠三角人口流出現(xiàn)象將會大幅好轉(zhuǎn)。

此外,環(huán)渤海經(jīng)濟圈自2019年起人口呈現(xiàn)持續(xù)流出態(tài)勢,但憑借以北京為中心的豐富的產(chǎn)業(yè)配套,人口流出速度有所放緩。

三、一線城市人口加速“出逃”,三四線城市人口回流

“北上廣深”一直是高校畢業(yè)生的第一選擇,然而,多年過去,一線大城市的強競爭、高成本以及落戶難等現(xiàn)實問題,開始讓當年選擇了這些城市的外來就業(yè)者產(chǎn)生了“逃離”的想法,與此同時,隨著熱點二線、三四線城市人才支持政策逐步加碼,以及城市快速發(fā)展之下,正逐步縮小收入差距,進而促進二線、三四線城市人口呈現(xiàn)流入狀態(tài)。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示,2022年一線城市流出30.97萬人,二線城市流入113.02萬人,三四線城市流入5.12萬人。與2021年相比,一線城市止進轉(zhuǎn)出;二線城市流入速度放緩,較2021年流入規(guī)模減少了超200萬人;三四線城市回流,由2021年流出超50萬人轉(zhuǎn)為小幅流入5萬人。

四、長沙、杭州等新一線城市人口凈流入強勁,廣州、東莞、佛山人口流失嚴重

從人口流入城市排行榜來看,長沙躍居首位,2022年人口凈流入量達17.52萬人,長沙作為湖南省的省會城市,近年來憑借設(shè)立的多個浪漫景點成為了火熱的“網(wǎng)紅”打卡城市,人口持續(xù)流入也是在預(yù)料之內(nèi)。杭州、合肥、西安人口流入量位列第二三四,量級均在10萬以上。杭州是老牌的長三角核心城市,擁有優(yōu)質(zhì)的配套環(huán)境以及就業(yè)機會,并且近年來出臺了多輪人才吸引政策,人口長期穩(wěn)定流入;同時,被譽為“最強風投城市”的合肥,不僅坐擁長鑫存儲、晶合等一眾半導體龍頭企業(yè),還有牽手多家新能源汽車頭部企業(yè),不僅留住了本地人才,還吸引外地人才的流入。濟南以9.69萬人口流入量躋身前五,濟南城市的吸引力提升,與濟南在全國較早放開戶籍有直接有關(guān),更與國家戰(zhàn)略下濟南的城市發(fā)展、產(chǎn)業(yè)壯大、居住等生活成本創(chuàng)造的綜合優(yōu)勢密不可分。除此之外,南昌、重慶、成都、寧波、沈陽、蘇州等省內(nèi)熱點中心城市仍然較受人口青睞,2022年人口凈流入量級均在7萬人以上。武漢在2022年疫情影響明顯減退下,人口流入增速較上年明顯降低,但在產(chǎn)業(yè)豐富的支撐下也能夠保持流入態(tài)勢。

從人口流出TOP20城市來看,廣州、東莞、佛山人口流失較為嚴重,2022年人口凈流出均超10萬人,分別達17.2、16.8、11.11萬人, 2022年人口流動受限,外貿(mào)、加工制造業(yè)等產(chǎn)業(yè)受到?jīng)_擊,外地人口在收入預(yù)期減弱下選擇回鄉(xiāng),但隨著產(chǎn)業(yè)的恢復(fù),預(yù)計這種人口流出為階段性流出。其次,上海人口凈流出9.58萬人,位居百城人口流出量第四位,就業(yè)競爭壓力日益加劇以及落戶難度偏大,導致大部分“滬漂”轉(zhuǎn)移戰(zhàn)場或選擇歸鄉(xiāng)。同為一線城市的北京,也不可避免的面臨人口流失的情形,2022年人口流出規(guī)模為4.19萬人,而且,北京已連續(xù)六年常住人口“溫和”負增長,2022年人口減少最多,為4.3萬人,北京自2014年開始主動“減量發(fā)展”后,常住人口減少是一個必然結(jié)果。另外,臨近北京的廊坊、張家口等冀域城市也同樣面臨著人口流失,主要是由于長期以來產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理,吸納就業(yè)的能力相對較弱,對人才的吸引力不夠。

五、人隨產(chǎn)業(yè)走,人口流失嚴重城市警惕房價下行壓力

對比2022年人口流動情況與房價漲跌幅度來看,人口流動變化與房價之間的具有一定相關(guān)性,人口流出較為嚴重的城市,房價下行壓力也較大;人口流入率高的城市,則房價漲勢較為堅挺。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示,房價同比在-5%以上的城市呈現(xiàn)人口流入狀態(tài),且房價漲幅在5%以上的人口流入率最高,為2.9%,0%-5%區(qū)間的人口流入率次之,為0.24%,-5%~0%房價同比區(qū)間的人口流入率為0.13%;房價同比在-5%以下的城市呈現(xiàn)明顯人口流出態(tài)勢,人口流出率高達0.31%。

此外,往往城市的公共服務(wù)配套與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)齊全,具備更多就業(yè)機會,人口流入量也會走高。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示,一般情況下,第三產(chǎn)業(yè)占比高的城市,則人口流入率相對較高,兩者之間存在一定的正相關(guān)性。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示,2022年第三產(chǎn)業(yè)占比在50%以上的城市群體呈現(xiàn)較為明顯的人口流入特征,其中,第三產(chǎn)業(yè)占比達60%以上的城市平均人口流入量為2.3萬人,占比在50%-60%的平均人口流入量為2.19萬人;50%以下的城市則面臨人口流失壓力,其中,占比在40%-50%的城市平均人口流出量為0.18萬人,占比在40%以下的城市平均人口流出量為0.37萬人。但值得注意的是,作為三產(chǎn)占比較高的北京、上海、廣州這3個一線城市,占比均在70%以上,人口卻呈現(xiàn)流出現(xiàn)象,主要是由于過高的生活成本擠壓人才流入。

基于上述分析,我們可以得出結(jié)論人隨著產(chǎn)業(yè)走,且人口流動與房價呈現(xiàn)正相關(guān)。根據(jù)2021年、2022年人口的流動變化情況,我們將人口流動分為四種類型:持續(xù)流入、流出轉(zhuǎn)流入、持續(xù)流出、流入轉(zhuǎn)流出。其中,持續(xù)流入的城市占比最多,共計48個,包括長沙、杭州、合肥、西安等多個熱點二線城市,這些城市的房價上漲動力較足。其次為持續(xù)流出的城市,有27個,包含池州、宜春、撫州等,主要以三四線城市為主,這些城市除了北京、天津外,多為經(jīng)濟欠發(fā)達城市,缺乏產(chǎn)業(yè)支撐,人口吸附能力較弱。流入轉(zhuǎn)流出的城市有15個,包括廣州、佛山等少數(shù)一二線城市及黃山、安慶等大多數(shù)三四線城市,根據(jù)影響因素主要分為兩類城市隊伍,一類是以佛山、東莞等為代表的,受疫情影響產(chǎn)業(yè)幾近停滯加之經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,導致務(wù)工人口加速流失;另一類是以黃山、安慶等三四線城市為代表的,城市本身經(jīng)濟支撐不足、產(chǎn)業(yè)動力弱化,導致人口從流入轉(zhuǎn)為流出。流出轉(zhuǎn)流入的城市共計10個,由滁州、馬鞍山、上饒、贛州等三四線城市全覆蓋,人口持續(xù)流出城市面臨房價下行壓力。

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