根據(jù)最新公布的2023年2月份市場情緒指數(shù)數(shù)據(jù)，重點50城情緒指數(shù)“三連升”，位于觀望區(qū)間高位水平。在宏觀環(huán)境向好以及疫情影響消除之下，預計2023年房地產(chǎn)市場將會好于去年，市場情緒指數(shù)將穩(wěn)步回升，并且今年有望突破觀望進入平穩(wěn)區(qū)間。從城市來看，本月50城中有28城情緒指數(shù)較上月上升，長三角的金華、紹興、嘉興、徐州、杭州等城情緒回升，旅游城市如三亞、西安、桂林等市場情緒被旅游熱度帶動起來，省會城市南寧、濟南、石家莊、長沙、成都等市場情緒復蘇明顯。

一、2月重點50城市場情緒指數(shù)繼續(xù)回升，位于觀望區(qū)間高位

進入2月份，多城房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)復蘇態(tài)勢。政策環(huán)境方面，近期以來多城發(fā)布下調(diào)首套房貸利率的通知，根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計，春節(jié)后包括鄭州、天津、廈門等超10城下調(diào)首套房貸利率下限至4%以下，其中不乏一些重二線城市及省會城市，信貸環(huán)境相對寬松，入市積極性提升，購房者預期轉(zhuǎn)好。2023年2月，重點50城市場情緒指數(shù)為-0.54，較上月提升0.01，處于觀望區(qū)間高位水平。市場情緒在經(jīng)歷了上月的大幅回升后，本月恢復進程再度放緩，可以看出市場情緒的恢復并不是一蹴而就的。在宏觀環(huán)境向好以及疫情影響消除之下，預計2023年房地產(chǎn)市場將會好于去年，市場情緒指數(shù)將穩(wěn)步回升，并且今年有望突破觀望進入平穩(wěn)區(qū)間。

當前來看，重點城市新房、二手房成交量已經(jīng)開始回暖。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，重點10城新房成交54293套，環(huán)比上漲39%，同比上漲30.8%；二手房成交69512套，環(huán)比上漲65.7%，同比上漲124.5%，其中10城二手房成交全線上漲，新房僅有杭州、南寧兩城微降，從量上來看，市場回溫成績斐然，傳導至價格端只是時間問題。

 二、本月28城市場情緒指數(shù)上升，三亞、南寧等城升幅明顯

從2月份各城市市場情緒指數(shù)看，50城的市場情緒指數(shù)分布于市場平穩(wěn)區(qū)間、市場觀望區(qū)間2個區(qū)間，城市個數(shù)分別為3個、47個，無低迷區(qū)間城市。其中，三亞、上海、深圳位居情緒指數(shù)TOP3，情緒指數(shù)分別為-0.06、-0.1、-0.13。珠三角城市珠海、中山緊隨其后，市場情緒處于觀望區(qū)間高位水平。與此同時，銀川、青島、煙臺等城市情緒指數(shù)在-0.7以下，環(huán)渤海城市及西部城市占據(jù)多數(shù)份額。

從市場情緒指數(shù)變動情況來看，50城中有28城市場情緒指數(shù)較上月回升，22城情緒指數(shù)較上月下降。具體來看，2月份情緒指數(shù)上升城市中，長三角的金華、紹興、嘉興、徐州、杭州等城情緒回升，旅游業(yè)主導的城市如三亞、西安、桂林等市場情緒被旅游熱度帶動，省會城市南寧、濟南、石家莊、長沙、成都等市場情緒復蘇明顯。

在這波復蘇行情中，一線城市迅速回溫，本月北上深三城情緒指數(shù)均回升，重點二線城市及省會城市優(yōu)勢逐漸突出。其中，三亞情緒指數(shù)上升幅度最大，2月情緒指數(shù)為-0.06，較上月提升0.23，三亞作為典型的旅游型城市，疫情防控放開后旅游熱度居高不下，2023年春節(jié)“黃金周”三亞共接待游客161.29萬人次，與2019年春節(jié)增加61.64萬人次。這股旅游熱一直持續(xù)到2月份。由旅游熱帶動的樓市熱也在上演，使得三亞市場情緒超過深上越居第一。其次為金華和南寧，情緒指數(shù)分別較上月上升0.2和0.16，2月份“南寧房貸年齡期限可延長至80歲”登上熱搜，給南寧樓市帶來一股熱潮，釋放了部分購房需求，同時帶動市場情緒攀升。廊坊和紹興并列第四，情緒指數(shù)均較上月上升0.15。廊坊近期受到北京樓市熱度的帶動，情緒指數(shù)上升明顯。

 三、長珠三角經(jīng)濟圈漲勢可觀，三亞、上海、深圳短期內(nèi)房價穩(wěn)升

根據(jù)情緒指數(shù)預測房價模型，監(jiān)測的重點50城中短期內(nèi)有28城房價呈現(xiàn)上漲態(tài)勢，占比近7成，珠三角和長三角經(jīng)濟圈漲勢強勁，環(huán)渤海經(jīng)濟圈有6城房價上升。

珠三角經(jīng)濟圈近期以來市場表現(xiàn)優(yōu)越，在監(jiān)測城市中有7成以上城市短期內(nèi)房價上漲，其中，三亞一馬當先，情緒指數(shù)領跑50城，三亞屬于典型的旅游業(yè)主導的城市，在疫情防控放開后，全國游客大量涌入，旅游熱潮從去年底一直延續(xù)到2月份，從而帶動樓市熱度攀升，很多外省市人員到此置業(yè)。2月份市場均價為34996元/㎡，環(huán)比上漲0.56%，根據(jù)情緒指數(shù)模型預測，短期內(nèi)三亞房價穩(wěn)步上漲，漲幅在1%左右。深圳緊隨其后，2月市場均價為65298元/㎡，環(huán)比上漲0.54%，預計未來4個月內(nèi)房價累計上漲4.02%。

長三角經(jīng)濟圈來看，上海漲勢領先，作為長三角的核心城市，上海房價一直以來較為堅挺，2月份市場均價為73375元/㎡，環(huán)比上漲0.44%，根據(jù)情緒指數(shù)模型預測，未來4個月內(nèi)，房價穩(wěn)中趨升，累計上漲2.92%。與此同時，金華、蘇州、紹興、杭州、南京等城市也均漲勢看好，未來短期內(nèi)房價平均漲幅約在0.5%左右。

環(huán)渤海經(jīng)濟圈內(nèi)分化顯著，其中，北京、威海、天津等城市未來短期內(nèi)房價以上漲為主，北京作為首都城市，在疫情防控放開后，市場加速復蘇，2月市場均價為60940元/㎡，環(huán)比漲幅為0.61%，預測在未來5個月內(nèi)，北京房價穩(wěn)步回升，累計漲幅為2.93%。山東威海歷來以旅游資源聞名，是典型的濱海旅游城市，在疫情影響消除后，由旅游熱潮帶來的樓市熱潮逐漸凸顯，市場需求加速釋放，預計未來兩個月房價呈現(xiàn)微漲態(tài)勢，平均漲幅在0.5%以內(nèi)。