大多數(shù)人最佳的置換時(shí)間，和實(shí)際發(fā)生時(shí)間是錯(cuò)位的。

通常而言，只有一套房的人，他在什么時(shí)候最愿意置換？在暴漲的時(shí)候。

因?yàn)樗X(jué)得他買(mǎi)不起了，他覺(jué)得這個(gè)房子我兩房換三房，我三房換學(xué)區(qū)，我買(mǎi)不起了，我不買(mǎi)不行。

但這個(gè)時(shí)候最容易出錯(cuò)，因?yàn)橹挥幸惶追康娜?，他的交易?jīng)驗(yàn)是不足的。

上漲階段是賣(mài)方市場(chǎng)。

一手房市場(chǎng)是一房難求，各種搖號(hào)，各種茶水費(fèi)，都會(huì)在市場(chǎng)上出現(xiàn)。

傳導(dǎo)到二手房市場(chǎng)，更是房東篩選有誠(chéng)意、有購(gòu)買(mǎi)力的客戶(hù)之時(shí)。房東可以跳價(jià)，可以反價(jià)，可以提出各種支付要求。

專(zhuān)業(yè)投資客主動(dòng)加價(jià)，或者那些真正有需求的人不差錢(qián)的人主動(dòng)加價(jià)，只有一套房的人在上漲的階段很難和市場(chǎng)上的游資PK。

他們買(mǎi)房的整體思路基本上是錯(cuò)誤，往日里一套房子看8遍，在暴漲時(shí)期一套房子看一遍就得匆匆上馬。 因?yàn)樵俣嗫磶籽鄣臅r(shí)候你就進(jìn)不去了，已經(jīng)賣(mài)掉了。

盡管最后買(mǎi)了房，在短期內(nèi)賬面有了利潤(rùn)，他以為他做對(duì)了，實(shí)際上他做錯(cuò)了。

在上漲的時(shí)候，對(duì)于只有一套房的人而言是最差的置換時(shí)間。

這是一種低位交易的思路：最低購(gòu)買(mǎi)成本。

總價(jià)低小戶(hù)型的房子，永遠(yuǎn)要比你期望置換的高總價(jià)房子的市場(chǎng)反應(yīng)速度快。

假設(shè)市場(chǎng)平均跌價(jià)10%的期間，你100萬(wàn)的房子賣(mài)掉到手只有90萬(wàn)。但是目標(biāo)150萬(wàn)的房子跌價(jià)到135萬(wàn)。購(gòu)買(mǎi)成本上，你還是便宜了5萬(wàn)元，這是假設(shè)狀態(tài)。

實(shí)際情況是，賣(mài)高買(mǎi)低的可能性不太會(huì)發(fā)生。這種多數(shù)人全部身家的操作，往往很多人做不到理性的等待和判斷，都會(huì)急于落定才安心。

對(duì)于有一套房的人而言，盡量在下跌的時(shí)候去置換。在市場(chǎng)冷淡的時(shí)候置換，不要怕賬面上短期被套。

盡管看起來(lái)，我這個(gè)月買(mǎi)了，下個(gè)月我又賠了。

但是你別忘了，你可以買(mǎi)到你真正心儀的房子，并且你可以用合適的價(jià)格，而且這個(gè)價(jià)格在未來(lái)很可能一去就不復(fù)返了，雖然短期看你覺(jué)得你自己可能會(huì)被套。

對(duì)大多數(shù)人置換的來(lái)說(shuō)，其實(shí)感受不到時(shí)間的緊迫：少折騰，畢竟還有房子住。

對(duì)于有多套房的人而言，盡量把買(mǎi)賣(mài)動(dòng)作分開(kāi)，這樣子才是最理性最佳的置換方法。

現(xiàn)在買(mǎi)房子，其實(shí)是長(zhǎng)期主義的思維了。

房產(chǎn)價(jià)值最終還是要考慮流通性，及核心配套。

改善在長(zhǎng)沙，無(wú)論何時(shí)都是有市場(chǎng)、有行情的。

新房方面，近日開(kāi)盤(pán)的華潤(rùn)悅府、旭輝鉑悅湘江日子過(guò)的很滋潤(rùn)，房源的總價(jià)在500-1000萬(wàn)左右。

二手房方面，梅溪湖的高端社區(qū)，房源掛牌單價(jià)過(guò)3萬(wàn)了；洋湖的高端社區(qū)，房源掛牌單價(jià)過(guò)2萬(wàn)了。

這種標(biāo)的，以后只會(huì)越來(lái)越貴。

我們多次強(qiáng)調(diào)過(guò)：“長(zhǎng)沙三環(huán)內(nèi)外的時(shí)空轉(zhuǎn)換，2021會(huì)是這個(gè)時(shí)間的轉(zhuǎn)折點(diǎn)?！?/p>

今年的年底最后一次土拍26宗地中，望城承包了14宗。

以后市區(qū)房子只會(huì)越來(lái)越貴，好的區(qū)域不會(huì)那么快的起來(lái)。濱江、梅一、洋湖的神話，畫(huà)了十年才造完。

今年以后，出讓的土地多數(shù)直接跨到了城市的邊緣。往后的土地離主城越遠(yuǎn)，當(dāng)中的含金量與稀缺性等于在被稀釋。

長(zhǎng)沙的城建是緊湊型的，很多長(zhǎng)沙人一輩子都沒(méi)有到過(guò)三環(huán)。這背后的心理落差可能直接會(huì)成為新的價(jià)差。

最后再多說(shuō)一句話，不要過(guò)分的看空房地產(chǎn)，尤其在此刻時(shí)候。

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