深圳樓市太過于魔幻！

一邊是深圳豪宅開售秒光，一邊是全國樓市剛需遇冷、銷售慘淡。近期，由于深圳房價過于“高調(diào)”，引發(fā)監(jiān)管層關(guān)注。

違規(guī)資金再入樓市

據(jù)財聯(lián)社報道，4月20日央行深圳中心支行給轄內(nèi)各銀行發(fā)布通知，要求緊急自查關(guān)于房抵經(jīng)營貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場情況，同時需當(dāng)天上報。

房抵經(jīng)營貸違規(guī)流入房地產(chǎn)，即通過經(jīng)營貸的形式將資金輸入樓市。因此這次監(jiān)管層要求自查，并明確劃定了自查范圍：

1、3月末房抵經(jīng)營貸余額；

2、借款人名下經(jīng)營實體的真實性；

3、借款人持有被抵押房產(chǎn)時間，企業(yè)成立時間；

4、新購房產(chǎn)作抵押的貸款；

5、借款人貸后新增房產(chǎn)。

顯然，近期深圳的樓市迅速升溫，極有可能與這些資金脫不了干系。

揭秘“房抵經(jīng)營貸”套路

利用房抵經(jīng)營貸違規(guī)買房的操作大致是這樣的：

購房者利用名下正常經(jīng)營一年以上的公司來籌措過橋資金，再用過橋資金買房。等到房子過戶后，再去銀行以房子做抵押，將資金以經(jīng)營貸的名義借出來，償還過橋資金。

舉個例子說，比如小白開了一家公司，假設(shè)現(xiàn)在已有一筆A銀行的100萬貸款到期需償還。但小白當(dāng)下的自有資金已經(jīng)用于擴(kuò)大再生產(chǎn)，還有一筆100萬的應(yīng)收款1個月后才能收回。那這1個月資金不夠用，怎么辦？

于是小白就找到小黑，以高于銀行貸款的利息或手續(xù)費(fèi)為代價，從小黑那里獲得了這筆100萬過渡資金，即過橋資金，打算償還A銀行的貸款。

但是小白看見深圳房價大漲，蠢蠢欲動，于是乎將這筆錢買了房，并沒有還款給A銀行。等買到房子后，小白再將房子抵押給B銀行，以經(jīng)營貸的名義貸出100萬，償還小黑的過橋貸款，過橋資金再去償還A銀行貸款。

表面上是過橋資金買了房，但其實最終是用經(jīng)營貸的錢來還，相當(dāng)于就是用經(jīng)營貸的錢買了房。

經(jīng)營貸的初衷是向中小企業(yè)主或個體工商戶提供融資服務(wù)，借款人可以通過房產(chǎn)抵押等擔(dān)保方式獲得銀行貸款。但這么一操作，經(jīng)營貸的錢就不知不覺地流入了樓市。

經(jīng)營貸資金有的來自于銀行和其他金融機(jī)構(gòu)、地方政府等等。總之一句話，這種“神操作”會讓本來該流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)的錢流向房地產(chǎn)！這是監(jiān)管層絕對不允許的！

需要提一句的是，為了應(yīng)對疫情，今年3月初，深圳市級財政將拿出10%的產(chǎn)業(yè)專項資金用于中小微企業(yè)新增貸款進(jìn)行按實際支付利息的50%給予總額最高100萬元的貼息支持。

也就是說，深圳中小微企業(yè)如果獲得新增貸款，利息的一半可由政府承擔(dān)。這意味著利用經(jīng)營貸買房的成本降低了一半，只要你通過“操作”弄到一家公司，用低息資金去深圳付個首付，簡直可以說空手套白狼！

但是深圳房子的首付，或者全款買房，并不是小數(shù)目。為什么有些人寧愿冒著違規(guī)犯法的風(fēng)險，不惜幾千幾萬的中介費(fèi)去買房呢？說白了，還是因為深圳樓市的再度瘋狂。

瘋狂的樓市

早在疫情期間，就有新聞爆出深圳豪宅搶手，二手房漲價，房東集體抬價之類的新聞：

3月13日，位于深圳蛇口的太子灣·灣璽T7棟加推14套房源，總價4200萬起，開售8秒就宣告售罄，銷售金額達(dá)6億元。

3月份，70個大中城市一二手房價漲幅擴(kuò)大，深圳以環(huán)比1.6%的漲幅領(lǐng)跑70城二手房價。

但是與南山蛇口豪宅區(qū)不同，郊區(qū)的光明區(qū)樂府花園在3月28日開盤限時線上選房后，1036套房子，均價4.7萬元/平方米，僅賣出不足3成。

國家終于出手！剛需和炒房客都害怕

剛需害怕的，并不是深圳房價因為嚴(yán)厲調(diào)控而下跌，因為深圳作為未來的超一線城市和社會主義示范區(qū)，房價是很難下調(diào)的。剛需真正害怕的是由于調(diào)控而誤傷自己，誤傷實體經(jīng)濟(jì)。有的人或許千萬百計弄來的錢，想要給自己安個窩，但是你的資金來源不過關(guān)，照樣不行。

最重要的是，二手房東害怕房價下跌，業(yè)主集體哄抬房價、打響財富保衛(wèi)戰(zhàn)，也使得剛需望而卻步。

而炒房客則看重一個樓市周期的收益率，一旦價格買高了，如果后面資金撐不住，高買低賣，就成了被收割的韭菜，血本無歸。

有人說，如果深圳房價真的跌了，那不就有大筆資金抄底進(jìn)去嗎？還真不一定。就算有，抄的也是豪宅的底。交易，永遠(yuǎn)都是買漲不買跌。

也正是在這種矛盾之下，深圳樓市就出現(xiàn)了豪宅售罄，剛需遇冷的“奇觀”。

但無論是南山蛇口豪宅區(qū)，還是光明的郊區(qū)，監(jiān)管層該出手的還得出手。

值得注意的是，這次監(jiān)管層對深圳樓市并沒有主動追查，處罰，而是采取自查的方式。顯然，自查的效果肯定不如追查，但是這可以對深圳樓市起到敲山震虎的作用，比如浙江兩銀行因經(jīng)營貸和消費(fèi)貸資產(chǎn)被挪用于購房而被罰65萬多。

所以以后經(jīng)營貸大規(guī)模流入房地產(chǎn)市場幾乎不可能，深圳樓市躺賺時代即將結(jié)束。但更要命的是，像這種企業(yè)最需要的房產(chǎn)抵押貸受限后，銀行的授信也可能會有收緊。

總之，希望經(jīng)營貸的收緊不要給企業(yè)的現(xiàn)金流帶來負(fù)擔(dān)，房地產(chǎn)搞事情，不能讓實體經(jīng)濟(jì)來買單！