你也可以看到保利、萬科、金地、招商等相關(guān)個股紛紛大漲。

去年以來，許多房企紛紛暴雷，其中不乏居于前10的頭部房企。這些房企的暴雷一是因為去年下半年后樓市明顯變冷，房企回款速度變慢。二是長期積累的高負債風險暴露。

三道紅線是2020年8月，監(jiān)管層針對房地產(chǎn)企業(yè)提出的控制負債指標。

即：剔除預(yù)收款項后資產(chǎn)負債率不超過70%、凈負債率不超過100%、現(xiàn)金短債比大于1。

三道紅線的提出結(jié)束了房企高周轉(zhuǎn)、高負債的時代。

眾所周知，融資成本是房企最重要的成本，房企能否生存、能否發(fā)展取決于融資能力。

一是房企開發(fā)的消耗大，動不動以億為單位。二是因為房企的投資周期長，一個樓盤拿地銷售需要三四年時間，回報的周期相當長。

這種情況下單個企業(yè)根本拿不出那么多的資金，大部分還是借錢。2008年的“4萬億”之后房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，房企也在當中賺得盆滿缽滿。

但最近幾年情況發(fā)生了變化。一是房子開始限價了，即使面粉價再高，面包價也不能任性高，房企的利潤被壓縮。二是土地成本、人力成本、原材料成本快速上漲，特別是地價方面，雖然一個一個的地王風光無限，但當中的資金壓力讓房企壓力山大。三是樓市普漲時間已經(jīng)結(jié)束，特別是在三四線城市房子賣不出去，回款周期明顯拉長，由于資金絕大部分都是靠負債，利息成本年復一年地提高。

在這種情況下房企基本是借舊還新，大房企由于融資能力較強，抗風險能力要比小房企強一些。而小房企則是不斷被兼并重組或破產(chǎn)。

三道紅線出來后，房企的畸形發(fā)展被抑制。不過一些原本高負債的房企由于借不到錢而出現(xiàn)了資金斷鏈。

不過，從去年底開始，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的融資轉(zhuǎn)向“鼓勵”，以避免樓市過冷，影響經(jīng)濟增長。

同時就像上面提到的，銀行告知并購貸款不再計算“三道紅條”。傳遞了什么信號？

1、避免房企突然破產(chǎn)對購房者帶來傷害。新房銷售的基本是期房，交完錢后一般都要兩三年才能拿房，當中的風險主要在開發(fā)商，如果開發(fā)商出現(xiàn)資金斷鏈，兼并重組是避免爛尾的重要方式。不過目前房地產(chǎn)企業(yè)大多高負債，即使是非常優(yōu)質(zhì)的房企也無力單純依靠自有資金完成收購，并購貸款不再計算“三道紅條”，意味著優(yōu)質(zhì)的房企有更多的資金收購小房企或低股價房企，避免破產(chǎn)。這也是恒大、佳兆業(yè)等房企出問題后得到的啟發(fā)。

2、房企已從強者恒者時代進入國企時代。以前我們總以為房企大而強、大而不倒，現(xiàn)在從恒大的情況來看，未必如此。這也是國家支持并購的所在，因為即使是大房企本身也有問題，要想實現(xiàn)房地產(chǎn)領(lǐng)域的并購重組，需要輸入新血液，還需要國家貸款政策的支持。

近期我們看到一個很重要的趨勢，近期的土地拍賣中此前一些激進的房企已很少見，轉(zhuǎn)而唱主角的基本上是央企、地方國企。因為有央企、國企背景的房企財務(wù)較為穩(wěn)健，融資成本也更低。一波競爭之后，這些優(yōu)質(zhì)的房企正浮出水面。最近你會發(fā)現(xiàn)相關(guān)股價也明顯在上漲。

而這很可能就是未來幾年的趨勢，因為樓市已經(jīng)從黃金時代，再進入到了白銀時代，現(xiàn)在很可能又進入了青銅時代。這種情況下，有央企、國企背景的房企對于穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，避免爛尾具有重要作用。