國(guó)內(nèi)之所以有那么多炒房客，就是因?yàn)闃鞘械馁嶅X(qián)效應(yīng)強(qiáng)。

房產(chǎn)投資最重要的收益是買(mǎi)賣(mài)差價(jià)，此外是租金收益。

如果要遏制房?jī)r(jià)炒作，最根本的就是降低樓市的賺錢(qián)效應(yīng)。

當(dāng)下，炒房客最害怕的事情是四個(gè)：一是二手房指導(dǎo)價(jià)，二是學(xué)區(qū)房“新政”，三是房屋租賃參考價(jià)格制度，四是房地產(chǎn)稅。

之所以說(shuō)是當(dāng)下，那是因?yàn)樯鲜鏊膫€(gè)舉措當(dāng)中有些已經(jīng)推出，有些正在醞釀。

一、二手房指導(dǎo)價(jià)

繼今年2月8日深圳首次出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)制度后，不久東莞、寧波、成都、西安、上海、紹興、無(wú)錫等多個(gè)熱點(diǎn)城市參考深圳出臺(tái)類(lèi)似制度。

二手房指導(dǎo)價(jià)主要特征是網(wǎng)簽時(shí)參考指導(dǎo)價(jià)，辦理房貸時(shí)參考指導(dǎo)價(jià)，由于指導(dǎo)價(jià)普遍在原來(lái)掛牌價(jià)基礎(chǔ)上打折，這意味著二手房在政策層面出現(xiàn)降價(jià)或變相提高了首付。

我們都知道，買(mǎi)房的收益繞不開(kāi)二手房市場(chǎng)，你買(mǎi)到了房子，但是二手房市場(chǎng)上賣(mài)不出去，或價(jià)格很低，意味著收益縮水或虧損。

看了新聞都知道，二手房指導(dǎo)價(jià)制度出來(lái)了，降房?jī)r(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)作用明顯，前期二手房?jī)r(jià)過(guò)熱的城市明顯降溫。

說(shuō)到底，二手房指導(dǎo)價(jià)出來(lái)后，需求降低（首付提高，買(mǎi)房成本上升），市場(chǎng)預(yù)期改變了，房?jī)r(jià)偏離指導(dǎo)價(jià)太大，購(gòu)房者會(huì)覺(jué)得吃虧。

二、學(xué)區(qū)房“新政”

4月30日，中央政治局會(huì)議提到：防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房?jī)r(jià)。

北京市西城區(qū)明確，2020年7月31日后購(gòu)房家庭，不再對(duì)應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校，全部以多校劃片方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)。

這就是典型的“多校劃片”制度，簡(jiǎn)單說(shuō)就是你在名校附近買(mǎi)的房子，不一定能拿到這個(gè)名校的學(xué)位，很有可能是附近的普通學(xué)校，也就是說(shuō)你買(mǎi)房隨時(shí)可能遇到“坑”，買(mǎi)房會(huì)在存在不確定性。

這樣一來(lái)，一套所謂的學(xué)區(qū)房原來(lái)價(jià)格是1000萬(wàn)，現(xiàn)在仍然是1000萬(wàn)，還有人敢要嗎？

最近，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)社會(huì)建設(shè)條例（草案征求意見(jiàn)稿）》也提到：

市、區(qū)教育部門(mén)應(yīng)當(dāng)推行大學(xué)區(qū)招生和辦學(xué)管理模式，建立義務(wù)教育學(xué)校教師交流制度，健全優(yōu)質(zhì)教育資源共建共享機(jī)制。

大學(xué)區(qū)招生其實(shí)就相當(dāng)于“多校劃片”制度，可見(jiàn)，“多校劃片”正在向多地推廣。

學(xué)區(qū)房的存在根本原因是教育資源的不均衡、不平衡，比如名?，F(xiàn)象普遍存在。很多家長(zhǎng)都往名校里蹭，結(jié)果是房?jī)r(jià)越漲越高。

教育資源很大一部分是師資資源，發(fā)達(dá)國(guó)家中解決教育資源不均衡問(wèn)題一大殺招是實(shí)行教師輪換制度。一個(gè)優(yōu)秀的教師今年在這個(gè)學(xué)校講課，明年可能就是另一個(gè)學(xué)校，就很難出現(xiàn)“好學(xué)校和差學(xué)?！爆F(xiàn)象。學(xué)區(qū)房熱就會(huì)消失，買(mǎi)哪里的房子教育資源都差不多，不存在“三六九等”。

而深圳此次的草案征求意見(jiàn)稿也提到了建立義務(wù)教育學(xué)校教師交流制度，其實(shí)差不多就是教師輪換制度。

學(xué)區(qū)房是最近幾年房產(chǎn)炒作的主要推手之一，學(xué)區(qū)房熱一旦降溫或消失，對(duì)于炒房客來(lái)說(shuō)無(wú)疑是巨大打擊。

三、房屋租賃參考價(jià)格制度

深圳這次草案征求意見(jiàn)稿還提出：

市住房建設(shè)部門(mén)應(yīng)當(dāng)依法規(guī)范租賃市場(chǎng)秩序， 建立房屋租賃參考價(jià)格制度，引導(dǎo)房屋租賃當(dāng)事人合理定價(jià)，對(duì)租金水平進(jìn)行合理調(diào)控。

我國(guó)城市的租金回報(bào)率整體偏低，一般是2%左右，買(mǎi)了房單純依賴租金賺錢(qián)難度很大，但是少數(shù)地方房租也是蠻高的，比如地段較好的、帶有教育資源的，對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)依然能獲得很大的收益。

房屋租賃參考價(jià)格制度如果建立，意味著租金也有指導(dǎo)價(jià)了，一方面可以避免房東亂漲價(jià)，另一方面也降低了炒房的收益率。

可以說(shuō)，如果二手房指導(dǎo)價(jià)制度、房屋租賃參考價(jià)格制度全面建立，房產(chǎn)持有者的收益率將被全面鎖定，你買(mǎi)房再也不可能暴富了，甚至是還可能出現(xiàn)虧損。

四、房地產(chǎn)稅

今年5月11日，四部委主持召開(kāi)房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作座談會(huì)，聽(tīng)取部分城市人民政府負(fù)責(zé)同志及部分專(zhuān)家學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的意見(jiàn)。

也就是說(shuō)房地產(chǎn)稅試點(diǎn)很可能就要來(lái)了，最快今年就可能到來(lái)。

房地產(chǎn)稅的來(lái)臨是對(duì)炒房客的最后一擊，意味著你持有的房子每年都可能被征房地產(chǎn)稅。比如你持有一套1000萬(wàn)的房子，你想賣(mài)但對(duì)方給的價(jià)格太低，你沒(méi)有意向所以選擇捂盤(pán)，于是你有可能選擇出租或閑置，但整體上租金收益不會(huì)很高。在這個(gè)基礎(chǔ)上可能會(huì)有2%的房地產(chǎn)稅每年就可能要20萬(wàn)，對(duì)你意味著什么？要么降價(jià)出售，要么繼續(xù)承擔(dān)高額的持有成本。

可見(jiàn)，二手房指導(dǎo)價(jià)、學(xué)區(qū)房“新政”、房屋租賃參考價(jià)格制度、房地產(chǎn)稅是對(duì)炒房客的一次圍剿，意味著買(mǎi)房暴富時(shí)代將成為過(guò)去式，未來(lái)的買(mǎi)房只能是保值和增值，而不可能是一夜致富。吐下去的肥肉，遲早也是要吐出來(lái)的。