近日，《廈門市住房發(fā)展規(guī)劃（2021-2025年）》（公示稿）公開征求意見發(fā)布，其中提到：

保持住房價格總體平穩(wěn)，逐步使住房價格與經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展和居民收入水平相適應(yīng)。 新建商品住宅價格年度漲幅不超過5%，住房租金價格年度漲幅不高于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長幅度。

這份意見稿里最大的亮點是設(shè)定“新建商品住宅價格年度漲幅不超過5%”的目標(biāo)，同時，租金漲幅不高于人均可支配收入增幅。

這有點類似于控制物價一樣。眾所周知，國家?guī)缀趺磕甓荚O(shè)定當(dāng)年的CPI目標(biāo)，2020年居民消費價格漲幅是3.5%左右。從過往的數(shù)據(jù)看，多數(shù)年份的CPI會低于3.5%。

CPI不包含房價，只包含房租和居民常用的生活用品價格。所以，過去20年，房價漲幅往往遠(yuǎn)高于CPI漲幅。

CPI之所以要設(shè)定年度目標(biāo)，那是因為物價與普通人的生活最密切，豬價漲了，菜價貴了，房租升了，普通人的感覺最直接，會影響大家的生活質(zhì)量。所以，如果CPI高了，會有加息或其他舉措出臺。反之，如果CPI低了，則有可能會降息。

而房價也和普通人關(guān)系密切，但畢竟是大額買賣，所以看起來“高端一點”，一般“特立獨行”，但房價漲得太快，太高了，普通人壓力也大。如何來確定房價漲幅呢？

一般是和居民收入漲幅比較。如果房價漲幅超過居民收入增速，說明居民買房壓力越來越大。數(shù)據(jù)顯示：2019年廈門居民人均可支配收入55870元，比上年增長9.7%。

目前廈門二手房價格高達(dá)4.8萬，其房價全國排名在深圳、北京、上海之后的第四。據(jù)上海易居研究院發(fā)布的中國50城2019年度房價收入比，廈門（22.8）排在深圳（35.2）、三亞（27.6）、上海（25.1）之后的第五。這意味著一個人不吃不喝22.8年才可以在這個城市買一套房，國際公認(rèn)的房價收入比正常范圍是3-6年，超過6就可以視為泡沫區(qū)。2019年，廈門租金回報率是1.2%，深圳是1.3%，這也說明房價高。

為什么廈門的房價與收入并不匹配，但房價卻那么高呢？

一是因為土地供應(yīng)有限，廈門的土地面積只有1699平方公里，在內(nèi)地主要城市中是最小的。正因如此，每年可供應(yīng)的住宅土地有限。二是人口和資金持續(xù)往廈門流入，享受這里包容的城市氣息以及優(yōu)美的環(huán)境。

因為有持續(xù)的人口流入，決定當(dāng)?shù)胤績r漲不漲的往往不是房價收入比或租售比，而是新增的人口。因為在住宅供應(yīng)有限的情況下，你買不起這里的房子，但別人買得起，需求存在?；蛘哂捎诜績r上漲帶來的賺錢效應(yīng)，還可以通過加杠桿的方式買房。

2019年廈門居民人均凈存款（住戶存款減去住房貸款）是負(fù)的，說明借的錢比存的錢多。2019年廈門的居民杠桿率（住房貸款與GDP的比值）達(dá)到84.18%，比深圳還高。所以，廈門的生活成本偏高。

如何降低購房成本呢？最關(guān)鍵的是，真實房價上漲要和GDP增長或居民收入增長相匹配。比如小白看中的二手房年上漲是4%，而小白工資增長是5%，那么小白不用擔(dān)心因為遲買一年增大買房負(fù)擔(dān)。

但，這當(dāng)中最關(guān)鍵的還是要控制好房價！