央行最新數(shù)據(jù)顯示：8月份人民幣貸款增加1.28萬(wàn)億元，其中，住戶部門貸款增加8415億元（短期貸款增加2844億元，中長(zhǎng)期貸款增加5571億元），企（事）業(yè)單位貸款增加5797億元。

8月份新增住戶部門貸款占到新增人民幣貸款的65.74%，也就是說(shuō)8月份新增的貸款當(dāng)中有65.74%是居民貸款貢獻(xiàn)的。而上半年新增住戶部門貸款只占到新增人民幣貸款的29.44%，7月份是76.33%。

最近兩個(gè)月居民貸款比上升，說(shuō)明國(guó)民經(jīng)濟(jì)在加快恢復(fù)，也說(shuō)明樓市在回暖，甚至局部過(guò)熱。

7月以后，多個(gè)熱點(diǎn)城市普遍收緊樓市。主要是在限購(gòu)、限貸層面。從8月份數(shù)據(jù)來(lái)看，一些熱點(diǎn)城市二手房成交量下滑明顯，也就是說(shuō)調(diào)控取得初步成效。

最近，深圳在前一波調(diào)控的基礎(chǔ)上，又再加打補(bǔ)丁，我認(rèn)為有兩招殺傷力很大。

據(jù)券商中國(guó)，1、9月10日，中國(guó)人民銀行深圳市中心支行、深圳銀保監(jiān)局、深圳市住房和建設(shè)局三大監(jiān)管機(jī)構(gòu)聯(lián)合下發(fā)通知，將建立婚姻信息查詢機(jī)制，完善個(gè)人住房貸款管理。 同時(shí)，監(jiān)管機(jī)構(gòu)還要去商業(yè)銀行在辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的時(shí)候，查詢借款人婚姻狀況和購(gòu)房家庭成員名下在深圳所擁有住房套數(shù)，作為貸款審核依據(jù)。

2、此外，深圳部分銀行也證實(shí)， 9月將進(jìn)一步從嚴(yán)把控房抵經(jīng)營(yíng)貸，產(chǎn)權(quán)不滿半年的房產(chǎn)不允許做經(jīng)營(yíng)貸。

這里面的第一點(diǎn)主要是方便信息交流，在深圳的715新政里對(duì)離婚買房進(jìn)行了嚴(yán)格的限制，如果是離婚的，3年內(nèi)買房住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。也就是說(shuō)一個(gè)家庭里原本已經(jīng)有了兩套房，現(xiàn)在想買第3套，用離婚這種方式在合規(guī)方面行不通了。

但是這存在一個(gè)漏洞，由于各部門之間沒(méi)有聯(lián)網(wǎng)，3年內(nèi)你的婚姻記錄無(wú)法核實(shí)，客戶做個(gè)承諾就可以了，所以效果打折扣。

如果聯(lián)網(wǎng)，你的婚姻記錄將被一覽無(wú)遺，你的任何違規(guī)行為都將藏匿于無(wú)形，所以殺傷力還是蠻大的。

另外，樓市當(dāng)中，收緊房抵經(jīng)營(yíng)貸這一招殺傷力也很大。

所謂房抵貸一般是用房子做抵押，然后用來(lái)消費(fèi)或經(jīng)營(yíng)目的。由于是房子做抵押，一般利率很低，據(jù)我的了解，深圳這邊3年期的抵押貸最低應(yīng)該可以做到3.85%左右，到期還本金，據(jù)說(shuō)還可以續(xù)期一次。一套房子1000萬(wàn)，原本要首付300萬(wàn)，貸款700萬(wàn)。按照深圳這邊的首套房按揭利率，目前在5.1%左右，如果是二套房更高。

所以有的人操作是，先向金融機(jī)構(gòu)借錢全款買下，然后申請(qǐng)抵押貸，利率還比按揭貸低一些。但這樣并不合規(guī)，一是部分錢應(yīng)該主要是用來(lái)經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)的，不能進(jìn)入樓市。二是不少人是用企業(yè)名義申請(qǐng)的抵貸，獲得利率，這是利用國(guó)家給企業(yè)抵息貸款的錢進(jìn)入樓市，更不合規(guī)。

根據(jù)深圳部分銀行的規(guī)定，產(chǎn)權(quán)不滿半年的房產(chǎn)不允許做經(jīng)營(yíng)貸，這將會(huì)大大限制了違規(guī)資金進(jìn)入樓市。很簡(jiǎn)單，如果要籌全款需要大量的資金，只能向一些金融機(jī)構(gòu)或民間借高息貸，如果拖個(gè)半年的時(shí)間，這個(gè)利息成本很多都承擔(dān)不起。

樓市是資金市，沒(méi)有了錢，誰(shuí)也玩不轉(zhuǎn)。

第一財(cái)經(jīng)最近統(tǒng)計(jì)了一個(gè)數(shù)據(jù)

根據(jù)圖表，廈門、杭州、南京、深圳、合肥、蘇州、廣州等7個(gè)城市居民杠桿率超過(guò)100%，居民杠桿率是住戶存款與住戶貸款的比值。說(shuō)白了就是借的錢與存的錢之比，超過(guò)100%就說(shuō)明借的錢比存的錢更多。

居民杠桿率過(guò)高，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)越大，因?yàn)闀?huì)透支未來(lái)的錢。

住戶部門杠桿率方面，排在比較前面的城市是杭州、溫州、廈門、深圳、南京、廣州，住戶部門杠桿率超過(guò)80%。住戶部門杠桿率是居民負(fù)債與GDP的比值，2020年上半年，我國(guó)居民部門杠桿率是59.7%。如果住戶部門杠桿率過(guò)高，就意味著買房的負(fù)擔(dān)加大。

理論上說(shuō)，某個(gè)地方買房負(fù)擔(dān)率高，房?jī)r(jià)上漲的空間就越有限，不過(guò)這有一定的條件，即人口與資金保持相對(duì)恒定。但如果是人口持續(xù)流入，競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的城市，房?jī)r(jià)上漲的空間往往主要是受人口增量影響，而不是買房負(fù)擔(dān)比，很簡(jiǎn)單，你不買房，但別人會(huì)買。所以觀察一個(gè)城市樓市潛力不能僅僅盯著買房負(fù)擔(dān)比。

但是這不意味著我們不需要關(guān)注居民負(fù)債率，如果居民負(fù)債率過(guò)高會(huì)對(duì)一個(gè)城市產(chǎn)業(yè)、人口形成溢出效應(yīng)，也會(huì)對(duì)消費(fèi)構(gòu)成巨大影響。

根據(jù)央行《中國(guó)區(qū)域金融運(yùn)行報(bào)告（2019）》，控制人均可支配收入、社會(huì)融資規(guī)模等因素后，居民杠桿率水平每上升1個(gè)百分點(diǎn)，社會(huì)零售品消費(fèi)總額增速會(huì)下降0.3個(gè)百分點(diǎn)左右。

所以，當(dāng)下無(wú)論哪個(gè)城市抵制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，都是必要之舉。

最新的消息：

1、銀保監(jiān)會(huì)通報(bào)保險(xiǎn)資金運(yùn)用違規(guī)問(wèn)題，5家保險(xiǎn)資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

2、常州收緊樓市，二套首付變6成，滿4年方可上市交易。