據(jù)了解，天健在長(zhǎng)沙的項(xiàng)目整體評(píng)價(jià)一般，2020年天健城曾因交房質(zhì)量問(wèn)題收到不少投訴，且該樓盤(pán)物業(yè)還登上了2021年二季度開(kāi)福區(qū)物業(yè)服務(wù)“黑榜”。購(gòu)房者在選擇時(shí)可作為參考因素。

規(guī)劃7棟416戶(hù)小高層 毛坯住宅限價(jià)10500元/㎡

天健云麓府位于岳麓區(qū)金洲大道與匯智路交匯處東南角。根據(jù)規(guī)劃信息，項(xiàng)目總用地面積33481.98㎡，總建面68774.25㎡，其中17層住宅39350.7㎡，11層住宅12121.04㎡，沿街商業(yè)1545.16㎡，容積率約1.6，綠地率40.4%。規(guī)劃416戶(hù)3332人，配建3班托兒所，停車(chē)位420個(gè)(地上41個(gè))，約0.9個(gè)車(chē)位/戶(hù)。

從具體的樓棟來(lái)看，小區(qū)共10棟建筑，其中7棟住宅均為小高層，除7-8#為11層外，其余為17層，3#為物管用房，9#為2層沿街商業(yè)，10#為商業(yè)+社區(qū)服務(wù)中心，托兒所位于西南角，緊鄰商業(yè)。項(xiàng)目另配建將近600㎡的健身活動(dòng)場(chǎng)地、兒童及老人活動(dòng)場(chǎng)地，南北兩側(cè)均設(shè)置有出入口。

（規(guī)劃圖）

從戶(hù)型面積來(lái)看，416套住宅建面全部都在90-150㎡之間，偏剛需向，和百世云境產(chǎn)品面積段類(lèi)似(主推100-135㎡住宅)，但百世云境毛坯限價(jià)10000，而天健云麓府限價(jià)10500。至于更為具體的信息尚未公示，目前還在建設(shè)中，營(yíng)銷(xiāo)中心暫未開(kāi)放。

享湘江新區(qū)發(fā)展規(guī)劃利好 商業(yè)對(duì)周邊依賴(lài)性較高

天健云麓府位于長(zhǎng)沙湘江新區(qū)，梅溪湖二期和麓谷板塊交界處，可享多重利好。根據(jù)上半年發(fā)布的湘江新區(qū)十四五規(guī)劃，到2025年，新區(qū)經(jīng)濟(jì)腹地延伸至2000平方公里左右，人口容量規(guī)模提升至220萬(wàn)以上。將重點(diǎn)打造“一核”、“一副”、“三軸”、“多點(diǎn)”，促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)、產(chǎn)業(yè)布局拓展延伸，其中“三軸”指湘江西岸高端科創(chuàng)服務(wù)功能軸、長(zhǎng)寧先進(jìn)制造業(yè)發(fā)展軸、長(zhǎng)潭新經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸。項(xiàng)目臨近長(zhǎng)寧先進(jìn)制造業(yè)發(fā)展軸，可享發(fā)展利好。

（湘江新區(qū)空間發(fā)展結(jié)構(gòu)）

交通方面，項(xiàng)目位于2號(hào)線西延線金洲大道站(預(yù)計(jì)2025年通車(chē))正地鐵口，北臨金洲大道主干道、西臨匯智路。周邊公交線路很少，基本都是高新區(qū)通勤線路，在各產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)穿行。最近的是位于小區(qū)北側(cè)門(mén)口的健康產(chǎn)業(yè)園公交站，可前往步步高梅溪新天地商場(chǎng)，另還可乘坐寧鄉(xiāng)往返長(zhǎng)沙線路的公交車(chē)去往汽車(chē)西站周邊。整體交通條件就目前來(lái)看不算便利，好在是正地鐵口，平時(shí)出行不成問(wèn)題，前往稍微偏遠(yuǎn)的地方可以選擇自駕。

商業(yè)方面暫時(shí)比較缺乏，項(xiàng)目自身只建有部分沿街商業(yè)。東側(cè)的漢唐世家二期配建約2.5萬(wàn)方環(huán)形商業(yè)街、三期規(guī)劃約12萬(wàn)方獨(dú)立商業(yè)；西側(cè)約1.2公里的長(zhǎng)沙如院三期規(guī)劃有商業(yè)區(qū)；往南約1.3公里的百世云境自建10萬(wàn)方商業(yè)綜合體；東南方向約2.5公里的陽(yáng)光城溪山悅規(guī)劃約5萬(wàn)方社區(qū)商業(yè)，另距離步步高梅溪新天地約5公里。由此可見(jiàn)，項(xiàng)目商業(yè)對(duì)周邊依賴(lài)性比較高，雖然距離不遠(yuǎn)，但要等新建樓盤(pán)交房且發(fā)展成熟以后，具有一定等待期。

（周邊配套）

醫(yī)療方面，項(xiàng)目周邊暫無(wú)大型綜合醫(yī)院。東南方向約4公里有寧兒婦產(chǎn)醫(yī)院，更遠(yuǎn)一點(diǎn)則是位于梅溪湖片區(qū)的梅溪湖康復(fù)醫(yī)院、前海人壽醫(yī)院、長(zhǎng)沙市口腔醫(yī)院河西分院、長(zhǎng)沙市婦幼保健院河西分院等，都還尚在規(guī)劃建設(shè)，其中婦幼保健院河西分院預(yù)計(jì)2024年交付使用。

休閑方面，東南方向3公里多點(diǎn)有雷鋒文化主題公園和雷鋒紀(jì)念館，項(xiàng)目周邊以工業(yè)園區(qū)為主，自然景觀不多。

整體來(lái)看，項(xiàng)目自身因體量不大并未有豐富的各項(xiàng)配套，商業(yè)方面依賴(lài)于周邊樓盤(pán)，其余配套則需要等待兌現(xiàn)。

周邊在售項(xiàng)目較多 以剛需改善相結(jié)合為主

天健云麓府周邊現(xiàn)有不少項(xiàng)目，以剛需改善結(jié)合為主，如長(zhǎng)沙如院、漢唐世家、陽(yáng)光城溪山悅等。偏剛需向的有新開(kāi)不久的百世云境，另有中梁云麓傳奇、陽(yáng)光城翡麗云邸即將清盤(pán)。

往西不到2公里的長(zhǎng)沙如院在售二期建面約148-201㎡非毛坯洋房，均價(jià)12000元/㎡。東側(cè)的漢唐世家在售建面約99-127㎡非毛坯高層，均價(jià)10700-10900元/㎡，另有約235㎡頂層復(fù)式在售。陽(yáng)光城溪山悅體量比較大，在售少量建面約107、137㎡高層住宅，非毛坯均價(jià)12300元/㎡，建面159㎡毛坯疊墅均價(jià)2萬(wàn)左右。

（周邊項(xiàng)目）

中梁云麓傳奇以及陽(yáng)光城翡麗云邸清盤(pán)中，中梁云麓傳奇在售少量建面約119-143㎡非毛坯洋房，均價(jià)11500元/㎡，后續(xù)無(wú)推新。陽(yáng)光城翡麗云邸僅剩少量建面約136㎡非毛坯洋房在售，價(jià)格區(qū)間11800-12000元/㎡。

同樣是偏剛需向的純新盤(pán)，許多購(gòu)房者可能會(huì)關(guān)注產(chǎn)品方面和天健云麓府最為接近的百世云境(詳見(jiàn)測(cè)評(píng))。開(kāi)發(fā)商方面，百世云境由五礦投資、藍(lán)綠雙城開(kāi)發(fā)，天健云麓府由天健地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，五礦在長(zhǎng)沙的項(xiàng)目較多，而藍(lán)綠雙城是首次入湘。規(guī)劃方面，百世云境總體量約50萬(wàn)方，小區(qū)內(nèi)部配套比較豐富，樓棟以高層為主，戶(hù)型面積段100-135㎡，其中120㎡左右的剛需戶(hù)型占半數(shù)以上；天健云麓府總體量不到7萬(wàn)方，僅配建有托兒所，戶(hù)型面積段在90-150㎡之間，但樓棟均為小高層，整體舒適度會(huì)更好。配套方面，兩者都位于正地鐵口，天健云麓府離主干道更近，各項(xiàng)配套不算豐富；百世云境自建10萬(wàn)方TOD商業(yè)綜合體，商業(yè)配套會(huì)占優(yōu)勢(shì)，其余相差不大。價(jià)格方面，百世云境限價(jià)10000元/㎡，低于天健云麓府的10500元/㎡。

總的來(lái)說(shuō)，天健云麓府適合考慮交通的剛需人群，但由于體量小，綜合配套并不豐富，小區(qū)整體綠化環(huán)境的打造也有限，因此對(duì)居住環(huán)境品質(zhì)要求比較高的購(gòu)房者可以再斟酌比對(duì)一下。

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作者|喻蕾

出品|搜狐焦點(diǎn)長(zhǎng)沙站