5月4日，港股迎來了5月的第一個交易日，但并未迎來開門紅。

港股開盤后，內房股、內險股、中資券商股全線下挫，其中SOHO中國、融創(chuàng)中國、中國恒大等跌幅較大。

內房股，即內地房地產(chǎn)股，其所屬的內地企業(yè)股已經(jīng)占據(jù)港股上市公司數(shù)量半數(shù)以上，占港股市值占比近八成。而港股又與國際資金有著緊密的聯(lián)系，因此內地股的一舉一動都預示著某些信號。

內房股與樓市有哪些關系？

1、長期看，內地樓市的繁榮與否會直接從港股內房股股價上面反映出來。從克而瑞內房股領先指數(shù)可以看出，去年年中大約是內地房企融資收緊政策出臺和房地產(chǎn)信托被約談的時候，內房股指數(shù)經(jīng)歷了短暫的調整。而隨著去年下半年至最近深圳房價過熱被調控之前，內房股指數(shù)在低息環(huán)境下穩(wěn)步上升。

克而瑞內房股指數(shù)走勢

2、短期看，內房股走勢是房企盈利的體現(xiàn)，因為股票本來就反映著企業(yè)價值和盈利。去年內房股指數(shù)的回暖，也是房企盈利增長的體現(xiàn)。

根據(jù)克而瑞證券研究院對25家樣本房企的數(shù)據(jù)研究表明，2019年25家樣本房企營收24794.6億元，同比增長20.7%；歸母凈利潤2719.2億元，同比增長8.9%。

內房股大跌，影響幾何？

內房股在香港股市的“印象”其實蠻好的：估值較低，分紅卻不低，業(yè)績增速也不差，許多資金都想繞過A股投資港股內房股。尤其在其經(jīng)歷短期較大調整后，抄底資金摩拳擦掌。

但是內地經(jīng)濟與房地產(chǎn)緊密相連，內房股下跌，原因有很多，影響也有很多。搞清楚原因再抄底也不遲。

1、如果內房股持續(xù)的調整，注意，是持續(xù)調整，那么這意味著這些房企的融資要出問題了。因為股價下跌，股權質押貸款就越少，如果沒有“余糧”補充質押物的話，房企就要面臨平倉還債的風險。

2、房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，融資成本高低決定著房企的盈利能力。2019年融創(chuàng)和恒大部分海外債的融資利率分別高達7.95%，10.50%，而且A股上市地產(chǎn)公司融資成本比港股內房股低很多。所以如果股價下跌，意味著它們在短期或長期內不被資金所看好，高昂的融資成本會縮減房企的盈利空間，進而縮減分紅派息等。

3、像中國恒大、融創(chuàng)中國、碧桂園這種內房股優(yōu)質龍頭，在短期調整后，的確有不錯的介入空間。

據(jù)統(tǒng)計，融創(chuàng)中國、碧桂園等龍頭房企ROE位居行業(yè)前列，融創(chuàng)中國過去4年公司凈利潤翻了8倍，股價也漲了8倍；碧桂園在近幾年也有不錯的業(yè)績，其中2017年到達了最高峰，凈利潤同比增長126%，營業(yè)收入同比增長49%。

但是低市盈率也不一定意味著極具投資價值。首先由于房企負債率高，一旦踩雷就很容易掉入估值陷阱?；蛘呷谫Y收緊，一些中小房企的投資風險就會上升。其次，一些房企經(jīng)常會發(fā)行一些永續(xù)債，相當于是一種無期限的債，這樣的話就會導致凈負債率指標失真（負債率被稀釋），誤導投資者。

談一談對地產(chǎn)股的看法

總的來說，地產(chǎn)股的估值高與低都是相對的。放在過去地產(chǎn)發(fā)展的黃金十年，再高的PE都被認為是合理的；放在當下，即使盈利增長，資金也不敢輕舉妄動。

但是如果拋開其他因素的話，當下優(yōu)質龍頭地產(chǎn)股是被低估的，不管是A股還是港股。

因為房地產(chǎn)在中國永遠是一個有利潤的行業(yè)，而且由于房價的調整和調控，資金雄厚的龍頭房企黃金時代才剛剛到來。比如2019年三季度A股全部房企盈利統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，前五名的凈利潤占全部房企利潤的45%，而且開發(fā)商的整體數(shù)量也在大幅降低。

多說一句，房企從融資、拿地、銷售到回款，存在著周轉的問題，所以業(yè)績上的亮眼可能是過去幾年盈利的表現(xiàn)。這點需要注意。

所以說優(yōu)質的低估值地產(chǎn)股還有追的空間，但在當下房住不炒的政策指導下，房地產(chǎn)很難再出現(xiàn)量價齊升的大牛市。告誡那些想抄底內房股的朋友，謹慎些，有時候看上去便宜的東西，往往是最昂貴的。