自2021年“兩集中”供地政策出臺，供地拍地模式自此發(fā)生明顯改變，由以往的零散供應變成集中的“放量供地”，房企拿地節(jié)奏也面臨重新調整，同時，土地市場與房地產投資、買賣等多方面領域有著千絲萬縷的連續(xù)，拿地主角的悄然生變備受市場關注。

本專題針對目前“兩集中”試點22城已完成土拍城市的地方城投企業(yè)拿地表現(xiàn)進行分析，數(shù)據(jù)顯示，今年以來，行業(yè)預期下行，銷售端承壓，民營企業(yè)在資金面上自顧不暇，拿地身影漸少，國央平成拿地主力，地方城投類企業(yè)拿地頻次逐漸走高，但資金壓力也隨之而來，雖然城投企業(yè)拿地步伐并未減慢，但“豪氣”度逐漸減弱。一、整體：城投拿地比重居高位，溢價率呈下滑態(tài)勢

（一）年內城投拿地金額占比逐批次上升，至四批次創(chuàng)新高

從2021年以來各批次的集中土拍中城投類企業(yè)的表現(xiàn)來看，占比上升多出現(xiàn)在行業(yè)資金壓力加劇或拍地競爭力度加大的階段，在這期間，民營企業(yè)承壓退位，地方城投類企業(yè)嶄露頭角，且憑借地方國資背景的資金優(yōu)勢，在土拍市場上站穩(wěn)腳步。

在2021年第二批次土拍規(guī)則收緊下，多數(shù)民營企業(yè)未經受住考驗，加之市場調控收緊，房企在融資端、銷售端等面臨多重壓力，拿地熱情減退，城投企業(yè)逐漸進入拿地主角行列，至2021年第三批次，城投企業(yè)拿地占比超4成，且創(chuàng)年內三批次占比新高。進入2022年，起初在樓市信貸端持續(xù)釋放改善信號的帶動下，品牌國央資企業(yè)熱情居高，城投拿地金額占比短暫回落，隨后在房企銷售端持續(xù)承壓，資金面未見好轉下，國央企頻繁拿地的底氣也逐漸下降，為維持一定的土拍溫度，避免過度流拍，城投企業(yè)再次加速入場，且逐漸開啟托底模式，直至今年第四批次，城投企業(yè)拿地占比近半，且創(chuàng)去年以來7個批次的占比新高。根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測國土局數(shù)據(jù)顯示，2022年第四批次集中土拍城投類企業(yè)拿地金額占比49.14%，較去年第三輪41.1%的次高峰占比上升8.04個百分點。

與此同時，今年第三批次集中土拍之前，城投企業(yè)拿地宗數(shù)、面積與拿地金額占比走勢保持一致，不過，進入2022年第四批次，受第四批次整體供應體量偏低的影響，城投拿地規(guī)模的占比有所下降，但仍處于7批次集中土拍的高位，且占比超4成。

備注：2021全年及2022年前兩批次數(shù)據(jù)統(tǒng)計包含22城；2022年第三批次數(shù)據(jù)僅統(tǒng)計濟南、成都、南京、天津、廣州、寧波、福州、蘇州、深圳、武漢、上海、北京、合肥、青島、杭州、廈門、無錫17個城市；2022年第四批次數(shù)據(jù)僅統(tǒng)計蘇州、無錫2個城市，下同。

（二）城投拿地溢價率持續(xù)走低

城投平臺連續(xù)多輪進入地方市場拿地，資金消耗較大，致使城投公司的資金壓力隨之上升，拿地溢價空間也逐步開啟壓縮局面。自去年第二批次以來，集中供地規(guī)則收緊，對房企資金考驗加大，多數(shù)民營企業(yè)不堪重壓，拿地身影明顯減少，地方城投企業(yè)逐漸分擔了部分土地布局，隨之而來的便是，由于拿地頻次上升，不少城投平臺舉債拿地，自身資金承壓問題逐漸暴露，溢價空間自動收窄，至今年第四批實現(xiàn)全盤托底。根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，城投企業(yè)拿地溢價率自去年第二批次明顯回落后，進入平穩(wěn)下滑階段，至今年第四批次，溢價率實現(xiàn)“二連降”，由第二批次的2.1%、第三批次的1.3%，連續(xù)降至第四批次零溢價。進一步展現(xiàn)出了房企資金壓力并未好轉，地方城投托底現(xiàn)象持續(xù)蔓延，行業(yè)資金承壓下，拿地溢價率逐步走低。

 二、城市：沈陽城投“托底”意愿深，深圳城投出手更“闊氣”

（一）19城城投拿地金額占比超2021年，沈陽漲幅顯著

從22城集中土拍城投企業(yè)拿地表現(xiàn)來看，沈陽、福州、濟南、武漢以及蘇州5城2022年至今城投拿地占比超半，尤其是沈陽，城投占比超8成，大幅領先其他城市，相反，同為東北地區(qū)的長春今年并無城投企業(yè)拿地，但土拍的成交動力也稍顯不足，前2輪集中土拍共計僅成交4宗地塊。與此同時，北京、重慶、杭州及長沙4城今年集中土拍中也有城投參與拿地，但占比相比偏低，均不足2成。整體來看，一線及部分新一線城市的土地市場熱度較高，參與布局的拿地主體較為多樣化，大型品牌房企對其市場持長期看好態(tài)度，占據(jù)主要份額，因此這類城市對于地方城投平臺托底的需求并不強烈。

從22城今年集中土拍城投房企拿地金額占比與2021年變化來看，19城2022年城投拿地金額占比超2021年，其中，沈陽漲幅最為顯著，今年城投拿地金額占比較去年上升80.84%，其次為天津，漲幅為43.95%。另外，長春、深圳、重慶3城2022年城投拿地金額占比低于2021年。多數(shù)城市城投拿地金額占比上升進一步展現(xiàn)出房企資金承壓，地方城投擔任起了穩(wěn)市場、穩(wěn)預期的重要角色，在一定程度上減少了土地流拍現(xiàn)象，維持了土拍的溫度。

 （二）21城城投拿地溢價率低于2021年，深圳城投拿地底氣足

從22城集中土拍城投企業(yè)拿地溢價情況來看，深圳今年集中土拍熱度處于較高位，同時，城投企業(yè)拿地實力也不容小覷，以10.02%的溢價水平領先，合肥位居溢價率第二，今年至今集中土拍中城投拿地溢價率為8.39%。另外，無城投企業(yè)拿地的長春除外，有鄭州、武漢、無錫、天津及沈陽5城今年城投拿地溢價率低于1%，其中，沈陽城投“托底”現(xiàn)象更為深入，城投房企擲資占比超8成，卻“0”溢價收場。

從22城今年集中土拍城投房企拿地溢價率與2021年變化來看，僅有青島1城今年城投企業(yè)拿地溢價水平高于去年，漲幅僅有0.57個百分點，其余21城均呈不同幅度的下滑態(tài)勢。其中，重慶、廈門、杭州3城下滑幅度靠前，城投拿地溢價率較去年均下降超10個百分點。

 三、地方城投平臺拿地將迎規(guī)范化，發(fā)展或面臨轉型

今年以來，土拍市場拿地仍然是以國央平為主，大部分民企資金鏈仍承壓，此時國央企以及地方城投平臺托底拿地就成為重要趨勢。但隨著地方城投企業(yè)拿地愈加頻繁，資金壓力也正在加劇，因此優(yōu)化當前城投舉債拿地局面是迫切且必要的。財政部近期文件指出，嚴禁通過舉債儲備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財政收入，彌補財政收入缺口。從短期來看，由于政策對市場的傳導作用是循序漸進的，效果并不是一蹴而就，同時，大部分民企在資金上仍然吃緊，國央企以及地方城投平臺托底現(xiàn)象的扭轉局勢較為緩慢。從長期來看，房地產金融支持力度逐漸加大，民營企業(yè)融資端有所放寬，疊加財政部監(jiān)管政策逐漸發(fā)酵，預計后續(xù)土拍中城投平臺的身影將會逐漸減少，在除去城投平臺的影響后，真實的土地成交情況也將會浮出水面。此外，城投公司也面臨轉型發(fā)展。